Permen PUPR No. 22/PRT/M/2018: Klasifikasi dan Tahapan BGN

Permen PUPR No. 22/PRT/M/2018: Klasifikasi dan Tahapan BGN

Permen PUPR No. 22/PRT/M/2018 mengatur penyelenggaraan pembangunan bangunan gedung negara (BGN). Aturan ini penting bagi kementerian/lembaga, pemerintah daerah, PPK, konsultan, dan kontraktor karena menentukan cara mengklasifikasikan bangunan, menyusun dokumen, mengendalikan biaya, serta melaksanakan serah terima pekerjaan.

Apa yang dimaksud bangunan gedung negara?

Pasal 1 angka 1 mendefinisikan bangunan gedung negara sebagai bangunan gedung untuk keperluan dinas yang menjadi atau akan menjadi kekayaan milik negara atau daerah. Pembiayaannya dapat berasal dari APBN, APBD, atau sumber pembiayaan lain yang sah. Jadi, status proyek tidak hanya ditentukan oleh siapa pengguna bangunannya, tetapi juga oleh fungsi kedinasan dan sumber pembiayaannya.

Pasal 2 menempatkan pembangunan BGN sebagai bagian dari penyelenggaraan bangunan gedung yang harus memenuhi persyaratan administratif dan teknis. Dalam praktik, persyaratan tersebut tetap perlu dibaca bersama UU Bangunan Gedung, PP 16/2021, ketentuan PBG dan SLF, serta peraturan daerah setempat.

Aturan ini menggantikan Permen PU No. 45/PRT/M/2007. Untuk proyek yang berjalan lintas tahun, tim proyek perlu membuat matriks regulasi agar tidak mencampur ketentuan lama dengan ketentuan yang berlaku pada saat pengadaan, pelaksanaan, dan pemanfaatan.

Klasifikasi BGN dan dampaknya pada perencanaan

Klasifikasi paling awal adalah bangunan sederhana, bangunan tidak sederhana, dan bangunan khusus. Lampiran Permen PUPR 22/2018 menggunakan karakteristik teknologi, kompleksitas, risiko, luas, dan jumlah lantai sebagai pertimbangan utama.

Secara praktis, bangunan sederhana umumnya memiliki teknologi sederhana, risiko rendah, luas paling tinggi 500 m², dan jumlah lantai paling tinggi 2 lantai. Bangunan yang melampaui batas luas atau jumlah lantai tersebut perlu dievaluasi sebagai bangunan tidak sederhana, terutama bila sistem struktur, utilitas, atau tuntutan fungsinya lebih kompleks.

Bangunan khusus mencakup bangunan dengan persyaratan teknis tertentu, teknologi tinggi, risiko tinggi, atau fungsi strategis. Contohnya dapat berupa fasilitas dengan kebutuhan pengamanan, pengendalian lingkungan, sistem utilitas berlapis, atau persyaratan operasional khusus. Penetapan ini tidak boleh hanya didasarkan pada luas bangunan; narasi fungsi, tingkat risiko, dan kebutuhan teknis harus tercantum dalam dokumen perencanaan.

Klasifikasi berpengaruh langsung pada kebutuhan tenaga ahli, kedalaman survei, metode perencanaan, pemeriksaan desain, strategi pengadaan, dan pengendalian mutu. Kesalahan klasifikasi sejak tahap kerangka acuan kerja dapat menyebabkan dokumen tender tidak sebanding dengan risiko konstruksinya.

Tahapan yang harus dikendalikan PPK

Lampiran I membagi penyelenggaraan pembangunan BGN ke dalam rangkaian kegiatan yang harus dikendalikan sejak persiapan sampai bangunan digunakan. PPK sebaiknya tidak memperlakukan pembangunan hanya sebagai kontrak konstruksi, karena keputusan pada tahap awal memengaruhi biaya, mutu, waktu, dan kelayakan operasi.

Urutan kerja yang lazim digunakan adalah:

1. Persiapan pembangunan, meliputi penetapan kebutuhan, lokasi, status lahan, sumber dana, kerangka acuan kerja, dan program ruang.
2. Perencanaan teknis, meliputi survei dan investigasi, konsep desain, gambar kerja, spesifikasi teknis, perhitungan struktur dan utilitas, RAB, serta dokumen pengadaan.
3. Pelaksanaan konstruksi, termasuk mobilisasi, pekerjaan fisik, pengendalian mutu, keselamatan konstruksi, pengujian, dan pencatatan perubahan pekerjaan.
4. Pengawasan atau manajemen konstruksi, sesuai kompleksitas proyek, untuk memastikan pekerjaan mengikuti kontrak, gambar, spesifikasi, jadwal, dan ketentuan keselamatan.
5. Serah terima dan pemanfaatan, termasuk pemeriksaan akhir, uji fungsi, as-built drawing, manual operasi dan pemeliharaan, serta dokumen untuk proses SLF.

Untuk proyek yang menggunakan konsultan manajemen konstruksi, batas tugas dan kewenangan harus ditulis jelas dalam KAK dan kontrak. Konsultan tidak menggantikan kewenangan PPK, tetapi membantu pemeriksaan teknis, administrasi, progres, mutu, dan dokumentasi.

Dokumen teknis dan pengendalian biaya

Dokumen perencanaan minimum harus konsisten antara gambar, spesifikasi teknis, volume pekerjaan, dan RAB. Perbedaan satuan, elevasi, dimensi, atau lingkup pekerjaan antara dokumen tersebut merupakan sumber umum variation order dan sengketa pembayaran.

Gunakan daftar pemeriksaan berikut sebelum paket konstruksi diumumkan:

• status dan kesiapan lahan telah diverifikasi;
• program ruang telah disetujui pengguna;
• data topografi, tanah, utilitas eksisting, dan kebutuhan lingkungan tersedia;
• gambar arsitektur, struktur, serta MEP telah dikoordinasikan;
• spesifikasi tidak mengarah pada merek tertentu tanpa dasar yang sah;
• volume dalam RAB dapat ditelusuri ke gambar dan metode pelaksanaan;
• kebutuhan PBG, SLF, proteksi kebakaran, aksesibilitas, dan keselamatan telah dipetakan;
• rencana mutu, inspeksi, pengujian, dan rekaman pekerjaan telah ditentukan.

Permen ini tidak memberikan satu angka harga per meter persegi yang berlaku untuk seluruh Indonesia. Penyusunan biaya harus mempertimbangkan standar harga satuan tertinggi atau standar biaya yang berlaku, lokasi proyek, indeks kemahalan konstruksi, kelas bangunan, kondisi tanah, spesifikasi, dan sumber pendanaan. Karena itu, angka SHST atau standar biaya daerah yang dipakai harus dicantumkan sumber dan tahun berlakunya.

Perubahan desain setelah kontrak harus memiliki alasan teknis, analisis dampak biaya dan waktu, serta persetujuan sesuai kewenangan. Pekerjaan tambah-kurang tanpa jejak keputusan yang lengkap akan menyulitkan audit Inspektorat, BPKP, maupun BPK.

Pemeriksaan kepatuhan sebelum serah terima

Sebelum PHO atau serah terima pertama, pemeriksaan tidak cukup hanya membandingkan persentase progres. Tim harus memeriksa kesesuaian bangunan terbangun terhadap gambar, fungsi ruang, kapasitas utilitas, sistem proteksi kebakaran, aksesibilitas, kualitas material, dan hasil pengujian.

Dokumen yang biasanya perlu dikumpulkan antara lain berita acara pemeriksaan, daftar cacat dan penyelesaiannya, hasil uji material serta uji fungsi, gambar terlaksana, manual operasi dan pemeliharaan, daftar aset, garansi, sertifikat atau data produk, serta dokumentasi pelatihan operator. Dokumen ini menjadi dasar pemanfaatan dan pemeliharaan, bukan sekadar lampiran administrasi kontrak.

PPK juga perlu memastikan keterkaitan antara serah terima pekerjaan dan persyaratan bangunan gedung yang berlaku di daerah. PBG dan SLF diproses melalui mekanisme pemerintah daerah atau sistem yang ditetapkan, sehingga persyaratan teknis lokal harus dikonfirmasi sejak tahap desain, bukan setelah konstruksi selesai.

Kesimpulan: jadikan regulasi sebagai matriks kendali proyek

Permen PUPR No. 22/PRT/M/2018 paling efektif digunakan sebagai matriks kendali: klasifikasi bangunan dihubungkan dengan kebutuhan tenaga ahli, dokumen, metode pengadaan, pengawasan, pengujian, dan serah terima. Jangan berhenti pada pencantuman nomor peraturan dalam KAK.

Untuk setiap proyek, tetapkan pasal atau bagian lampiran yang menjadi dasar keputusan, siapa penanggung jawabnya, bukti yang harus tersedia, dan kapan pemeriksaannya dilakukan. Jika proyek berada pada masa transisi regulasi, lakukan verifikasi terakhir terhadap JDIH Kementerian PUPR, peraturan bangunan gedung terbaru, serta ketentuan pemerintah daerah sebelum dokumen pengadaan ditetapkan.